Welche Risiken gibt es bei der Baufinanzierung mit Tilgungsersatz?

Die Kombination von Baukredit und Lebensversicherung gehörte bis vor Kurzem zu den Klassikern der Immobilienfinanzierung. Kreditnehmer stellten ihr Darlehen tilgungsfrei und zahlten es später mit der Fälligkeit ihrer Lebensversicherung zurück. Heute jedoch ist ein Tilgungsersatz in Form einer Versicherung durchaus riskant, denn sinkende Erträge und die Anlage der Gelder in Investmentfonds können zu Verlusten führen. Auch Baufinanzierung ohne Eigenkapital ist seit einigen Jahren möglich, allerdings bergen beide Varianten Risiken, über die Du Dich informieren solltest.

Baufinanzierung mit Lebensversicherung zurückzahlen

icon_handelsgebuehrenNoch vor einigen Jahren wurde bei Baufinanzierungen anstelle einer monatlichen Darlehenstilgung ein Tilgungsersatz gewählt. Während der Laufzeit musste der Kreditnehmer in diesem Fall lediglich die Zinsen für seinen Kredit und damit eine deutlich niedrigere Zahlung an die Bank entrichten. Die Zinszahlungen waren hier während der gesamten Laufzeit gleich hoch, denn es wurde ja nichts zurückgezahlt. Mit dem Kreditabschluss erfolgte gleichzeitig der Abschluss einer Kapitallebens- oder Rentenversicherung. Mit ihr waren Kreditnehmer nicht nur im Todesfall abgesichert, mit Ablauf des Vertrages stand auch ausreichend Geld zur Verfügung, um den bestehenden Kredit vollständig zu tilgen. Durch die attraktiven Renditen bei Lebensversicherungen konnte oft sogar ein ansprechender Gewinn erzielt werden. Speziell für Immobilienkäufer, die ihr Objekt vermietet hatten, hatte dieses Konzept einen zusätzlichen steuerlichen Nutzen. Da die Zinsbelastung aus dem Darlehen während der Laufzeit gleich hoch blieb, konnten immer gleichbleibende Belastungen den Mieteinnahmen entgegen gestellt werden. Die Steuerbelastung konnte dabei deutlich reduziert werden.

Sicherheit risiko

Experten raten von Tilgungsersatz ab

icon_ausrufezeichenMittlerweile jedoch sind Lebensversicherungen als Tilgungsersatz unterinteressant geworden. Durch das aktuelle Zinstief erreichen viele Lebensversicherungen nicht die bei Vertragsabschluss versprochene Rendite – oft wird sogar nur wenig mehr als der Garantiezins an die Anleger ausgezahlt. Die Folge sind hohe Differenzen zwischen dem Fälligkeitsbetrag der Versicherung und dem noch offenen Kreditbetrag der Bank. Diesen Differenzbetrag musst Du als Kreditnehmer nun aus Deinen eigenen Ersparnissen tilgen. Ist dies nicht möglich, muss mit der Bank eine neue Vereinbarung geschlossen werden, die die monatliche Darlehensrückzahlung vorsieht. Noch riskanter sind Versicherungsverträge ohne Garantiezins. Immer mehr Versicherer gehen dazu über, Versicherungen zu verkaufen, deren Wertentwicklung sich einzig und allein an der Entwicklung des Kapitalmarktes orientiert. Für Dich als Kunde bedeutet dies, dass Erträge und damit auch spätere Ablaufleistungen nicht mehr kalkuliert werden können. Das Risiko von Differenzbeträgen steigt zunehmend.

Risiko droht auch bei Anschlussfinanzierung

icon_informationEin weiteres nicht zu unterschätzendes Risiko lauert bei der Anschlussfinanzierung. Viele Kunden schließen ihre Baufinanzierungsdarlehen mit einer Zinsbindung von zehn Jahren ab. Ist diese Zeit abgelaufen, müssen mit der Bank neue Verhandlungen hinsichtlich des Zinssatzes und der monatlichen Rate getroffen werden. Beim jetzigen niedrigen Zinsniveau sind Rate und Zinssatz natürlich besonders niedrig. Steigt jedoch das Zinsniveau, können sich beide Faktoren bei Zinsablauf deutlich erhöhen. Dieses Risiko ist bei tilgungsfreien Darlehen besonders hoch, da die Restschuld nicht sinkt, sondern über die gesamte Laufzeit stabil bleibt. Wurde beispielsweise ein Darlehen in Höhe von 200.000 Euro aufgenommen und steigt der Zins nur um 0,5 Prozent pro Jahr, bedeutet dies eine höhere monatliche Belastung von 83 Euro. Bei einem Zinsanstieg von einem Prozent müssen bereits gut 160 Euro mehr bezahlt werden. Die Belastung durch die Lebensversicherung hingegen bleibt ebenfalls bestehen. Du solltest als Baufinanzierungskunde daher genau planen, welche Belastungen und Risiken beim Immobilienkauf oder -bau möglich sind. Um Risiken zu reduzieren, empfiehlt sich eine langfristige Konditionsbindung – im Idealfall über die gesamte Laufzeit hinweg.

Baufinanzierungen mit Tilgung und Risikolebensversicherung vereinbaren

icon_FazitUm die Risiken der Baufinanzierung zu senken, solltest Du daher nicht auf tilgungsfreie Darlehen mit Tilgungsersatz setzen. Besser ist es, das heutige niedrige Zinsniveau zu nutzen und eine möglichst hohe anfängliche Tilgung zu vereinbaren. Im Idealfall beträgt die Tilgung zwei bis vier Prozent, denn so reduziert sich der noch offene Darlehensbetrag mit jeder Zahlung. Dies senkt natürlich auch die Zinsbelastung, denn die monatliche Rate beinhaltet sowohl Tilgung als auch Zinsen. Auf eine Lebensversicherung solltest Du allerdings dennoch nicht verzichten, vor allem dann nicht, wenn Du eine Familie zu versorgen hast. Anstelle einer Kapitallebensversicherung ist hier eine Risikoversicherung sinnvoll, da sie deutlich günstiger ist. Der versicherte Geldbetrag wird im Todesfall ausgezahlt und kann zur Rückzahlung der Kredite genutzt werden. Bei Paaren besteht sogar die Möglichkeit, eine Risikolebensversicherung auf verbundene Leben abzuschließen, um Kosten zu sparen.

Du suchst nach weiteren nützlichen Tipps und Hinweisen rund um das Thema Baufinanzierung? In unserem Beitrag „Nützliche Tipps für die Baufinanzierung“ haben wir Dir die wichtigsten Punkte kurz zusammengetragen.

Bildnachweis: © Marco2811 - Fotolia.com

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