Crowdinvesting in Immobilien: Wie Sie mit wenig Geld vom Immobilienmarkt profitieren

Crowdinvesting in Immobilien – eine neuartige und attraktive Anlagemöglichkeit 

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In der letzten Zeit ist immer häufiger von Crowdinvesting die Rede. Gründer von Startups sammeln auf diese Weise Kapital, um ihr Projekt zu verwirklichen. Große Immobiliengesellschaften bieten das Crowdinvesting in Immobilien an. Dabei können private Anleger geringe Beträge in Immobilien investieren und attraktive Renditen erzielen. Beim Crowdfunding in Immobilien gewähren viele private Anleger einer Immobiliengesellschaft ein nachrangiges Darlehen, um die Lücke zwischen dem Darlehen einer Bank und dem Eigenkapital zu schließen. Private Anleger, die ihr Geld in Immobilien anlegen möchten, müssen keine kompletten Immobilien erwerben und keine hohen Beträge aufbringen. Das Crowdinvesting ist für kurz- und mittelfristige Anlagen geeignet. 

  • Crowdinvesting ermöglicht privaten Anlegern die Investition in Immobilien.
  • Crowdinvesting kann mit geringen Anlagebeträgen und über kurze Laufzeiten erfolgen.
  • Beim Crowdinvesting schließen private Anleger einen Vertrag mit einer Immobiliengesellschaft ab.
  • Private Anleger müssen Chancen und Risiken abwägen.

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Wie funktioniert das Crowdinvesting?

Beim Crowdinvesting gewähren viele Anleger einem Projektträger ein Darlehen und schließen mit diesem Projektträger einen Vertrag ab. Sowohl Unternehmen als auch Privatpersonen können sich beteiligen und Einzahlungen leisten. Das Crowdinvesting wird von Startup-Gründern genutzt, um sich das nötige Kapital für die Gründung ihres Unternehmens zu sichern. Immobiliengesellschaften können sich Kapital beschaffen, um ihre Projekte schneller zu verwirklichen. Das Crowdfunding wird auf verschiedenen Internetplattformen angeboten. Die Projekte werden dort vorgestellt. Potenzielle Anleger können entscheiden, ob sie in eines dieser Projekte investieren möchten. Eine Plattform, die das Crowdfunding in Immobilien anbietet, ist Exporo. Immobilienprojekte mit einem Finanzierungsvolumen von mehreren Millionen Euro, die sonst nur zahlungskräftigen Großinvestoren zugänglich sind, werden dort für Privatpersonen zur Investition angeboten.

Der Sinn des Crowdinvestings liegt in der Schließung der Finanzierungslücke zwischen dem Kapital der Bank und dem Eigenkapital der Projektträger. Die Regulierungen der Banken sind strenger geworden, sodass eine Bank nur noch selten ein Darlehen mit hoher Summe zur Finanzierung eines kompletten Projekts gewährt. Das Eigenkapital sollte als Sicherheit für unvorhergesehene Ausgaben genutzt werden und nicht in vollem Umfang in die Finanzierung fließen. Die Projektträger müssen nach alternativen Finanzierungsmöglichkeiten suchen. Privatpersonen, die ihr Geld kurz- oder mittelfristig anlegen möchten, können kleinere Beträge in Immobilien investieren und dafür attraktive Zinsen erhalten. Es handelt sich beim Crowdinvesting um ein nachrangiges Darlehen, das im Rang zwischen dem Kapital der Bank und dem Eigenkapital steht. Das ist mit Chancen, aber auch mit Risiken für die privaten Anleger verbunden.

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Das Crowdinvesting als nachrangiges Darlehen

BonusEin Nachrangdarlehen kann von privaten Bauherren genutzt werden, wenn das Darlehen der ersten finanzierenden Bank nicht ausreicht. Die Bank, die das ursprüngliche Darlehen gewährt, wird in das Grundbuch eingetragen. Sie gewährt ein vorrangiges Darlehen und kann sich, wenn die Raten nicht zurückgezahlt werden, an der Immobilie bedienen. Nur wenige Banken gewähren ein Nachrangdarlehen, da sie bei der Sicherheit schlechter gestellt sind als die erste finanzierende Bank. Bei privaten Bauherren muss diese zweite Bank ebenfalls in das Grundbuch eingetragen werden.

Immobiliengesellschaften können ein Nachrangdarlehen durch Crowdinvesting erhalten, wenn das Darlehen der finanzierenden Bank zu gering ist. Eine Grundbucheintragung muss bei neuen Bauvorhaben nicht erfolgen. Da das Nachrangdarlehen mit einem höheren Risiko verbunden ist als das Vorrangdarlehen, sind die Zinsen dafür höher. Das Nachrangdarlehen durch Crowdinvesting verspricht gute Zinsen für private Anleger. Wer ein Nachrangdarlehen gewährt, geht aber ein Risiko ein. Kommt es zu einer Insolvenz des Projektträgers, sieht die Reihenfolge der Rückzahlung folgendermaßen aus:

  • Das Darlehen der finanzierenden Bank muss zuerst zurückgezahlt werden.
  • Ist das Darlehen der finanzierenden Bank bedient, muss das Nachrangdarlehen zurückgezahlt werden.
  • Erst nach der Rückzahlung des Darlehens der Bank und des Nachrangdarlehens kann sich der Projektträger an seinen Gewinnen bedienen und über sein Eigenkapital verfügen.

Reichen die Mittel im Fall einer Insolvenz nicht aus, um das Nachrangdarlehen zurückzuzahlen, muss der Projektträger Eigenkapital für die Rückzahlung verwenden. Es kann zu Verlusten kommen, wenn nicht genügend Mittel für die Rückzahlung vorhanden sind. 

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So funktioniert das Crowdinvesting bei Exporo

Das Crowdfunding in Immobilien wird auf verschiedenen Internetplattformen angeboten und funktioniert stets auf ähnliche Weise. Exporo ist einer der größten Anbieter des Crowdinvestings; auf der Website werden vielfältige Projekte innerhalb Deutschlands vorgestellt. Das können Wohnimmobilien mit Miet- oder Eigentumswohnungen, Senioreneinrichtungen, Kindertagesstätten oder Gewerbeimmobilien sein. Wer in Immobilien investieren möchte, kann Neubauten oder Bestandsimmobilien auswählen. Zu jedem Projekt sind Angaben über das Finanzierungsziel, den bereits durch Crowdinvesting zustande gekommenen Betrag, die Laufzeit des Projekts und die jährliche Rendite vorhanden. Die Rendite beträgt meist 5,5 oder 6 Prozent. Wer investieren möchte, wählt ein Projekt aus und kann dann weitere Angaben über Projektumfang, Sicherheiten und Risiken abrufen. Um in dieses Projekt zu investieren, muss sich der private Anleger mit seiner E-Mail-Adresse bei Exporo registrieren. Er bekommt eine Mail mit einem Aktivierungslink, über den er das Anmeldeformular aufrufen kann. Hat der Anleger seinen Namen, seine Telefonnummer und ein Passwort angegeben, kann er investieren. Die Investition erfolgt bei Exporo ausschließlich elektronisch. Die Einzahlung wird über einen Treuhänder abgewickelt und kann per Überweisung oder im Lastschriftverfahren erfolgen. Nach Abschluss der Investition erhält der Anleger vom Projektträger eine E-Mail mit dem Vertrag. Darin sind Laufzeit, Höhe der Zinsen und Zeitpunkt der Rückzahlung des eingezahlten Kapitals einschließlich Zinsen festgeschrieben. Der Projektträger verpflichtet sich mit diesem Vertrag zur Rückzahlung des eingezahltem Kapitals samt Zinsen an den privaten Anleger. Der Anleger schließt keinen Vertrag mit Exporo ab; Exporo dient lediglich als Vermittler für das Crowdinvesting.

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Vor- und Nachteile des Crowdinvestings in Immobilien

Wer in Immobilien investieren und keine hohen Beträge aufwenden möchte, kann in einen Immobilienfonds einzahlen oder am Crowdinvesting teilnehmen. Dabei handelt es sich um unterschiedliche Investitionsmöglichkeiten. Im Gegensatz zu einem Immobilienfonds ist die Rendite beim Crowdinvesting nicht vom wirtschaftlichen Erfolg einer Fondsgesellschaft abhängig. Die Rendite für das Crowdinvesting wird für das Projekt festgeschrieben. Sie ist abhängig von der marktüblichen Zinssituation, von der Situation am Immobilienmarkt, vom jeweiligen Projekt und von der Kapitalstruktur. Je mehr vorrangiges Kapital einer Bank vorhanden ist, desto höher können die Zinsen ausfallen. Die Zinsen für ein Projekt ändern sich während der gesamten Laufzeit nicht, unabhängig davon, wie sich die Zinsen am Markt und die Nachfrage nach Immobilien in dieser Zeit entwickeln. Für private Investoren bietet das Crowdfunding in Immobilien einige Vorteile:

  • Attraktive Rendite, die während der gesamten Laufzeit stabil bleibt
  • Möglichkeit, geringe Beträge einzuzahlen
  • Kurze bis mittlere Laufzeiten

Das Crowdinvesting ist eine alternative Geldanlage, die deutlich höhere Zinsen als ein Sparbuch oder ein Festgeldkonto bringt. Die Laufzeiten liegen bei Exporo zwischen 12 und 36 Monaten. Neben den Vorteilen hat das Crowdinvesting für den Privatanleger auch Nachteile. Der Anleger kann während der gesamten Laufzeit nicht über das eingezahlte Kapital verfügen. Wer sich am Crowdfunding beteiligen möchte, sollte überlegen, welchen Betrag er über längere Zeit entbehren kann. Die Investition kann bei Exporo bereits mit einem Mindestbetrag von 500 Euro erfolgen. Mit der Investition geht der Privatanleger ein Risiko ein: Es kann zu Totalverlusten kommen.

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Die Risiken beim Crowdinvesting

Das Crowdfunding bietet privaten Anlegern die Möglichkeit, mit geringen Beträgen in Immobilien zu investieren und attraktive Gewinne zu erzielen. Seriöse Plattformen, die Crowdfunding anbieten, weisen auf die damit verbundenen Risiken hin. Exporo bewertet die Risiken und teilt sie in Risikoklassen ein. Eine Insolvenz der Immobiliengesellschaft kann zu einem Totalverlust des eingezahlten Kapitals führen. Bei neuen und bestehenden Immobilien können sich die Baukosten drastisch erhöhen, wenn Fehlkalkulationen vorliegen oder mehrere beteiligte Handwerksbetriebe insolvent werden. Für den Anleger ist das mit Verlusten verbunden. Verluste können auch eintreten, wenn die Nachfrage nach Wohnungen zurückgeht und die Wohnungen des Objekts zu geringeren Preisen als ursprünglich kalkuliert verkauft oder vermietet werden müssen. Bei Bestandsimmobilien besteht zusätzlich das Risiko, dass sich das bauliche Umfeld der Immobilie verändert und die Wohnqualität sinkt. Bestehende Mieter können ausziehen, neue Mieter sind schwer zu finden. Die Immobilie muss dann mit Verlust verkauft werden.

Exporo bewertet das Risiko anhand verschiedener Kriterien:

  • Standort
  • Kapitalverteilung vorrangig und nachrangig
  • Verkaufs- oder Vermietungsstand
  • Baufortschritt
  • Erfahrung des Projektentwicklers
  • Maßnahmen, um das Risiko zu reduzieren

Die einzelnen Kriterien werden mit Punkten bewertet. Das Risiko ist umso geringer, je weniger Punkte vergeben wurden. Die Punkte für die einzelnen Kriterien werden zusammengezählt. Aus der Gesamtzahl wird die Risikoklasse gebildet. Bei Exporo bedeutet die Risikoklasse AA das geringste Risiko, während F für das höchste Risiko steht.

Exporo Risikoklassen
Die Exporo Risikoklassen in der Übersicht

Welche Sicherheiten gibt es beim Crowdinvesting in Immobilien?

SicherheitSeriöse Plattformen für das Crowdfunding in Immobilien informieren über die Risiken und über die Sicherheiten beim Crowdfunding. Exporo informiert bei den einzelnen Projekten über bestehende Sicherheiten und achtet grundsätzlich dabei auf einige wichtige Aspekte. Eine Sicherheit besteht bei jedem Projekt, da die Zahlung über einen Treuhänder erfolgt. Eine weitere Sicherheit ist die Gewinnabtretung des Projektträgers. Der Projektträger muss ein Bausonderkonto bei der finanzierenden Bank eröffnen und die Erlöse aus dem Projekt darauf einzahlen. Er hat auf das Bausonderkonto nur eingeschränkten Zugriff. Der Treuhänder, der für die Abwicklung der Zahlung zuständig ist, sperrt den Zugriff für den Projektträger solange, bis die Rückzahlung des Darlehens an die Bank und des Nachrangdarlehens an die privaten Anleger erfolgt ist. Erst dann darf der Projektträger über seine Gewinne verfügen. Bei Neubauprojekten erfolgt keine Eintragung einer Grundschuld. Eine Grundschuld wird jedoch meist bei bestehenden Immobilien eingetragen. Die Sicherheit kann durch eine Bürgschaft oder eine Patronatserklärung erhöht werden. Die Auszahlung des Darlehens erfolgt bei Neubauprojekten erst nach Vorliegen des Bauvorbescheids und der verbindlichen Finanzierungszusage durch die Bank sowie nach Ankauf des Grundstücks. Bei Bestandsimmobilien muss eine Finanzierungszusage durch die Bank vorliegen, bevor das Darlehen ausgezahlt wird. Eine Sicherheit stellt zudem das Eigenkapital des Projektträgers dar. Der Trend am Immobilienmarkt ist gegenwärtig positiv, sodass Anleger mit einer guten Nachfrage nach Wohnungen rechnen können. Bei Neubauprojekten kann mit dem Verkauf oder der Vermietung von Wohnungen bereits nach Erteilung der Baugenehmigung begonnen werden. Je mehr Wohnungen verkauft oder vermietet sind, desto sicherer ist ein Projekt. 

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Die Rückzahlung beim Crowdfunding in Immobilien

Mit PayPal bezahlenJe nach Anbieter des Crowdfundings können Anleger, die ein nachrangiges Darlehen gewähren, Zinsen erhalten oder an Mieteinnahmen und Verkaufserlösen beteiligt werden. Bei Exporo erhalten private Anleger den für das Projekt festgelegten Zinssatz. Wie die Auszahlung der Zinsen erfolgt, hängt vom jeweiligen Projekt ab. Für Neubauprojekte sind die Zinsen endfällig und werden mit dem eingezahlten Kapital zurückgezahlt. Handelt es sich um eine Bestandsimmobilie, können die Zinsen quartalsweise oder jährlich an den Anleger ausgezahlt werden, während das eingezahlte Kapital am Ende der Laufzeit zurückgezahlt wird.

Beim Crowdinvesting in Immobilien kann sich die Fertigstellung eines Projekts verzögern. In diesem Fall muss die Immobiliengesellschaft das eingezahlte Kapital der Anleger zuzüglich der Zinsen trotzdem zum vereinbarten Zeitpunkt zurückzahlen. Die Immobiliengesellschaft kann das eingezahlte Kapital der privaten Anleger schon vor dem Ende der Laufzeit zurückzahlen. Sie ist dann verpflichtet, auch den gesamten Zinsanspruch vorher auszuzahlen. Das hat Vorteile für den Anleger, da die Kapitalrendite sich gegenüber dem zugesagten festen Zinssatz verbessert. 

Wird nicht genügend Kapital durch das Crowdfunding gesammelt, kann der Zeitraum verlängert werden, sodass weitere private Anleger in Immobilien investieren können. Die Immobiliengesellschaft kann auch zustimmen, weniger nachrangiges Darlehen durch Crowdfunding zu beanspruchen und nach einer alternativen Finanzierungsquelle zu suchen. Die Finanzierungslücke kann ebenso durch Großinvestoren aus dem Netzwerk von Exporo geschlossen werden. In jedem Fall werden die privaten Anleger über mögliche Verzögerungen informiert. Auf der Website von Exporo sind immer aktuelle Informationen über den Baufortschritt abrufbar. Zusätzlich muss die Immobiliengesellschaft die Anleger quartalsweise per E-Mail über den Baufortschritt informieren. 

Steuerliche Behandlung beim Crowdinvesting

Die Gewinne aus dem Crowdinvesting in Immobilien müssen versteuert werden. Für private Anleger gelten andere Regelungen als für Selbstständige und Unternehmen. Bei privaten Anlegern gelten die Gewinne aus dem Crowdinvesting als Einkünfte aus Kapitalvermögen und müssen in der Steuererklärung in der Anlage KAP angegeben werden. Die Zinsen aus dem Crowdfunding – bei verschiedenen Projekten auch mögliche Beteiligungen an Mieteinnahmen oder Verkaufserlösen – unterliegen der Abgeltungssteuer von 25 Prozent. Zusätzlich fällt auf die Abgeltungssteuer der Solidaritätszuschlag von 5,5 Prozent an. Private Anleger, die der Kirche angehören, müssen auf die Abgeltungssteuer auch noch die Kirchensteuer bezahlen, die je nach Bundesland 8 oder 9 Prozent beträgt. Für die Gewinne gilt jedoch ein Sparerpauschbetrag von 801 Euro bei Einzelveranlagung oder von 1.602 Euro bei der gemeinsamen Veranlagung von Ehepaaren. Dieser Sparerpauschbetrag kann in der Steuererklärung geltend gemacht werden. Erfolgt bei einem Projekt eine jährliche oder monatliche Zinszahlung, müssen die Zinsen jährlich in der Steuererklärung angegeben werden. Da Exporo und die Immobiliengesellschaft nicht für die Abführung der Steuern zuständig sind und private Anleger sich selbst um die Abführung der Steuern kümmern müssen, ist ein Freistellungsauftrag an Exporo oder die Immobiliengesellschaft nicht erforderlich.

Selbstständige, die Betriebsvermögen in das Crowdinvesting eingezahlt haben, müssen auf die Gewinne Einkommensteuer zahlen. Unternehmen in Form juristischer Personen, die Betriebsvermögen investiert haben, zahlen Körperschaftsteuer auf die Gewinne. 

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In Immobilien investieren mit Crowdinvesting – ein Trend der Zukunft?

Auch in Zeiten niedriger Zinsen für Baudarlehen ist damit zu rechnen, dass sich der Trend zum Crowdfunding weiter fortsetzt. Die Banken vergeben weiterhin Baudarlehen, besonders, wenn es sich um attraktive Objekte in Ballungsgebieten handelt. Sie nehmen ein Rating der Antragstellers vor, um die Kreditwürdigkeit einzustufen. Neben der Kreditwürdigkeit des Darlehensnehmers wird die Finanzierungswürdigkeit des Objekts herangezogen. Die Banken müssen sich gegen einen möglichen Zahlungsausfall absichern. Sie fordern daher höhere Eigenkapitalquoten der Projektträger. Abhängig vom Projekt kann die geforderte Eigenkapitalquote zwischen 10 und 40 Prozent liegen. Für den Projektträger ist der Einsatz eines hohen Eigenkapitalbetrages für ein Projekt nicht sinnvoll, denn er muss noch über genügend Eigenkapital als Sicherheit verfügen. Er sucht daher nach alternativen Finanzierungsmöglichkeiten. Mit Geld, das er durch Crowdinvesting erhält, kann er seine Eigenkapitalquote gegenüber der Bank erhöhen. Häufig ist das mit günstigeren Zinsen für das Baudarlehen verbunden. Das durch Crowdfunding gesammelte Kapital verschafft dem Projektträger einen größeren finanziellen Spielraum. Er kann schneller mit dem Projekt starten.

Da ein Projektträger meist mehrere Projekte gleichzeitig ausführt, wird entsprechend viel Kapital benötigt. Crowdfunding macht den Projektträger flexibler.

Für einen positiven Trend beim Crowdfunding sorgen einerseits die Projektträger, die nach alternativen Finanzierungsmöglichkeiten suchen, andererseits die privaten Anleger, die verstärkt in alternative Geldanlagen investieren. Die Zinsen beim Crowdfunding sind vergleichbar mit den Renditen für ETFs und deutlich besser als bei klassischen Geldanlagen. 

Exporo Webauftritt
Der Webauftritt von Exporo im Überblick

Fazit: Crowdfunding in Immobilien – eine Anlagemöglichkeit mit Chancen und Risiken

Beim Crowdfunding können private Anleger in Immobilien investieren und kleinere Beträge einzahlen. Die Anlagezeiträume sind kurz- oder mittelfristig. Während des Anlagezeitraums kann nicht über das eingezahlte Geld verfügt werden. Für das Crowdfunding in Immobilien werden Zinsen gewährt, die sich während der Laufzeit nicht verändern. Die Zinsen sind deutlich höher als für Sparbücher, Festgeld oder Tagesgeld. Beim Crowdfunding handelt es sich um eine alternative Geldanlage. Für die Immobiliengesellschaften bietet das Crowdfunding mehr Flexibilität. Sie können ihre Projekte schneller starten und mit dem Darlehen die Finanzierungslücke zwischen dem Darlehen der Banken und dem Eigenkapital schließen. Beim Crowdinvesting in Immobilien handelt es sich um ein Nachrangdarlehen, das im Rang hinter dem Darlehen der Bank steht. Für die Anleger besteht das Risiko von Verlusten. Totalverluste können nicht ausgeschlossen werden, wenn es zu einer Insolvenz der Immobiliengesellschaft kommt. Eine seriöse Plattform, die das Crowdinvestment anbietet, ist Exporo.

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Über den Autor: Christian Habeck

Christian Habeck handelt seit mehreren Jahren aktiv an der Börse. Hierbei bevorzugt er die technische Analyse. Darüber hinaus ist er Technik- und Sportbegeistert und betätigt sich leidenschaftlich gern als Autor.

Autor: Christian Habeck

Christian Habeck ist leiden- schaftlicher Autor & seit Jahren an der Börse aktiv, sein besonderes Interesse gilt der technische Analyse.

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