Exporo Risikoklassen 2020: Mögliche Risiken für ein Immobilieninvestment einschätzen

Exporo Risikoklassen – bessere Bewertung des Risikos für ein Investment 

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Private Anleger, die in Immobilien investieren möchten, müssen keine hohen Beträge bezahlen und keine kompletten Objekte kaufen. Eine neuartige Form des Investments, die immer mehr an Bedeutung gewinnt, ist das Crowdinvesting. Zahlreiche private Anleger investieren in ein Projekt und gewähren dem Projektträger ein nachrangiges Darlehen. Dafür werden sie mit attraktiven Zinsen belohnt. Exporo ist eine Internetplattform, die das Crowdinvesting anbietet. Als seriöser Betreiber weist Exporo auf Risiken und die Gefahr eines Totalverlustes hin. Die Exporo Risikoklassen, mit denen die Projekte bewertet werden, sollen bei der Einschätzung des Risikos helfen. Exporo stuft die Risiken in die Klassen AA bis F ein. 

  • Exporo bietet das Crowdinvesting in Neubauprojekte und in Bestandsimmobilien an.
  • Bei der Investition in Neubauprojekte bestehen unterschiedliche Risiken.
  • Exporo bewertet die Risiken mit den Risikoklassen AA bis F.
  • Für die Investition in Immobilien erhalten private Anleger attraktive Zinsen.

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In Immobilien investieren bei Exporo

Exporo ist eine Plattform für Crowdinvesting, die Ende 2014 mit ihrem ersten Projekt startete. Zuerst bot das in Hamburg ansässige Unternehmen Projekte in Hamburg an, doch inzwischen können Anleger überall in Deutschland investieren. Bei Exporo stehen Bestandsimmobilien und die Finanzierung von Neubauten zur Auswahl. Private Anleger erwerben bei der Investition in Bestandsimmobilien Anteile an Immobilien und werden an Mietüberschüssen und am Wertzuwachs beteiligt. Die Ausschüttung kann jährlich oder quartalsweise erfolgen. Die Anteile können jederzeit wieder verkauft werden. 

Bei Exporo können sich private Anleger auch an der Finanzierung von Neubauten beteiligen. Sie gewähren dem Projektträger ein nachrangiges Darlehen. Das ist mit einem gewissen Risiko verbunden, auf das Exporo bei den einzelnen Projekten hinweist. Kommt es zu einer Insolvenz des Projektträgers, muss dieser zuerst das Darlehen der Bank zurückzahlen, bevor er die Einzahlungen der privaten Anleger bedient. In Sachen Sicherheit sind die privaten Anleger im Rang schlechter gestellt als die finanzierende Bank. Diese Risikobereitschaft wird bei Exporo mit attraktiven Zinsen von 4 bis 6 Prozent belohnt. 

Aufgrund der strenger gewordenen Regulierungen finanzieren die Banken große Immobilienprojekte nur teilweise und nehmen ein strenges Rating vor. Um sich gegen einen möglichen Zahlungsausfall abzusichern, verlangen sie eine hohe Eigenkapitalquote von 10 bis 40 Prozent. Die Immobiliengesellschaften führen aber meist mehrere Projekte gleichzeitig durch und können daher nur geringe Beträge an Eigenkapital für ein Projekt verwenden. Diese Finanzierungslücke kann bei Exporo mit dem Crowdinvestment geschlossen werden. 

Exporo Webauftritt
Der Webauftritt von Exporo im Überblick

Mögliche Risiken bei der Investition in Immobilien bei Exporo

Exporo prüft die angebotenen Projekte sehr genau auf mögliche Risiken und legt großen Wert auf Sicherheit. Trotz gründlicher Prüfung können indes Verluste nicht ausgeschlossen werden. Es kann sogar zum Verlust der gesamten Einzahlung kommen. Das ist dann möglich, wenn der Projektträger zahlungsunfähig wird. Er muss in dem Fall zuerst das Kapital der Bank zurückzahlen. Ist nicht mehr genügend Geld vorhanden, da nicht genug erwirtschaftet wurde, können die Einzahlungen der Investoren nicht oder nicht vollständig zurückgezahlt werden.

Darüber hinaus können weitere Szenarien zu Verlusten führen:

  • Erheblicher Anstieg der Baukosten aufgrund von Fehlkalkulationen oder bei Insolvenzen mehrerer am Bau beteiligter Handwerksbetriebe.
  • Sinkende Nachfrage nach Wohnungen: Die Wohnungen können nicht zum ursprünglich kalkulierten Preis verkauft oder vermietet werden. Der geringere Kauf- oder Mietpreis führt zu Verlusten bei den Investoren.
  • Veränderung des baulichen Umfelds bei Bestandsimmobilien: Wird das Umfeld durch bauliche Maßnahmen unattraktiv, beispielsweise die Errichtung einer Kläranlage, ziehen Mieter aus. Neue Mieter sind dann nur schwer zu finden. Das Objekt muss mit Verlust verkauft werden.

Kommt es zu Verlusten, besteht für private Anleger keine Nachschusspflicht.

Kann ein Projekt nicht rechtzeitig gestartet werden, da nicht genügend Kapital gesammelt wird, stellt das kein Risiko dar. Der Zeitraum für die Investition kann verlängert werden. Der Projektträger kann zudem mit einem geringeren Betrag starten und nach einer alternativen Finanzierungsquelle suchen. Die Finanzierungslücke kann ebenso durch Großinvestoren aus dem Netzwerk von Exporo geschlossen werden.

Eine Insolvenz von Exporo ist kein Risiko für den Anleger, da Exporo nur eine Plattform ist, die das Crowdinvesting vermittelt.

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Die Bildung der Exporo Risikoklassen

Exporo bewertet die Risiken bei den angebotenen Projekten mit den Risikoklassen AA bis F; sie sind bei den einzelnen Projekten angegeben. In mehreren Stufen werden die Projekte nach dem Vieraugenprinzip geprüft und bewertet. Bei der Festlegung der Risikoklassen werden verschiedene Faktoren herangezogen:

  • Standort
  • Anteil der vorrangigen und nachrangigen Kapitalverteilung
  • Stand von Verkauf oder Vermietung
  • Status des Projekts
  • Erfahrung der Projektentwickler
  • Maßnahmen, um das Risiko zu reduzieren

Für die einzelnen Kriterien werden Punkte vergeben. Das Risiko ist umso geringer, je weniger Punkte ein Kriterium erhält.

Ein Standort in Citylage mit guter Infrastruktur erhält 1 Punkt. Für einen Standort in Stadtteil- oder Randlage mit vorhandener Infrastruktur werden 2 Punkte vergeben. Ist der Standort weniger gut, da kaum Infrastruktur vorhanden und die Lage weniger attraktiv ist, wird das mit 3 Punkten bewertet.

Je höher der Anteil an nachrangigem Kapital ist, desto geringer ist das Risiko. Exporo bewertet vorrangiges Kapital bis 60 Prozent mit 0 Punkten, 61 bis 80 Prozent mit 1 Punkt und mehr als 80 Prozent mit 2 Punkten. Nachrangiges Kapital von mehr als 20 Prozent wird mit 1 Punkt, 10 bis 20 Prozent mit 2 Punkten, 1 bis 9 Prozent mit 3 Punkten und 0 Prozent mit 4 Punkten bewertet.

Ist ein Projekt größtenteils verkauft oder vermietet, wird 1 Punkt vergeben. Ein teilweiser Verkauf oder eine teilweise Vermietung zählt mit 2 Punkten, während für ein Projekt, das noch nicht verkauft oder vermietet ist, 3 Punkte vergeben werden.

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Bewertung von weiteren Kriterien für die Bildung der Risikoklassen

Das Risiko wird entscheidend vom Status der Fertigstellung und des Baufortschritts eines Projekts beeinflusst. Für eine existierende Immobilie, an der keine oder nur wenige Baumaßnahmen erforderlich sind, werden keine Punkte vergeben. Sind Baumaßnahmen an einer vorhandenen Immobilie erforderlich, vergibt Exporo dafür 2 Punkte. Ein Neubau in der reifen Phase, wenn bereits einige Baumaßnahmen erfolgt sind, wird mit 4 Punkten bewertet. Für einen Neubau in der frühen Phase, mit dessen Bau noch nicht begonnen wurde, werden 6 Punkte vergeben.

Die Erfahrung des Projektentwicklers spielt bei der Risikobewertung eine wichtige Rolle. Hat der Projektentwickler keine signifikante Erfahrung, zählt das mit 4 Punkten. Wurden bereits Projekte im Wert bis 75 Millionen Euro entwickelt, werden 3 Punkte vergeben. Für Projektentwicklungen im Wert von 75 bis 150 Millionen Euro gelten 2 Punkte, für einen von über 150 Millionen Euro nur 1 Punkt.

Entscheidend für die Bewertung sind die Maßnahmen zur Reduzierung des Risikos. Eine Bürgschaft, Patronatserklärung oder bei bestehenden Objekten eine Grundschuld können das Risiko verringern. Liegt eine erstrangige Grundschuld vor, werden 4 Punkte abgezogen. Für eine nachrangige Grundschuld bzw. das Vorliegen einer Bürgschaft oder Patronatserklärung werden 2 Punkte abgezogen. Liegt keine Bürgschaft, Patronatserklärung oder Grundschuld vor, erfolgt keine Punktvergabe.

Alle vergebenen Punkte für die einzelnen Kriterien werden für die Bildung der Risikoklassen addiert.

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Die Risikoklassen von Exporo – so können Sie das Risiko einschätzen

Abhängig von der Zahl der Gesamtpunkte wird die Risikoklasse für das jeweilige Projekt gebildet. Bei 6 oder weniger Punkten wird die Risikoklasse AA für das geringste Risiko vergeben. Für 7 bis 9 Punkten gilt die Risikoklasse A für ein etwas höheres Risiko. Die Risikoklasse B wird bei 10 bis 12 Punkten vergeben. Bei 13 bis 15 Punkten gilt die Risikoklasse C. Liegt die Gesamtpunktzahl bei 16 bis 18 Punkten, vergibt Exporo die Risikoklasse D. Die zweithöchste Risikoklasse E gilt bei 19 bis 21 Punkten. Für 22 und mehr Punkte wird die Risikoklasse F für das höchste Risiko vergeben.

Zu den einzelnen Objekten bei Exporo ist nicht nur die jeweilige Risikoklasse angegeben, sondern Sie sehen auch, mit welcher Punktzahl die einzelnen Kriterien bewertet wurden. Eine kurze Beschreibung der Kriterien ist ebenfalls vorhanden, beispielsweise für den Standort „Guter Standort“. Sie finden außerdem Angaben zur vorrangigen und nachrangigen Kapitalverteilung, zum Verkaufs- und Vermietungsstand, zur Erfahrung des Projektentwicklers und zum Status des Objekts. Anhand der Risikoklasse und der Bewertung der einzelnen Kriterien entscheiden Sie, ob Sie bereit sind, für einen attraktiven Zins ein höheres Risiko einzugehen.

Trotz kritischer und umfangreicher Bewertung der einzelnen Kriterien kann ein Totalverlust nicht ausgeschlossen werden.

Zu den einzelnen Projekten sind zudem Angaben über die Sicherheit sowie ausführliche Beschreibungen zum Standort vorhanden, die eine Entscheidung erleichtern. 

Exporo Risikoklassen
Die Risikoklassen bei Exporo in der Übersicht

Sicherheiten bei der Investition bei Exporo

SicherheitAnhand der Exporo Risikoklassen entscheiden Sie, ob Sie in ein Projekt investieren möchten. Die Zinsen fallen in der Regel umso höher aus, je höher die Risikoklasse ist. Trotz des Risikos besteht bei Exporo ein Mindestmaß an Sicherheit. Verschiedene Fakten sprechen für die Sicherheit eines Projektes. Bei Neubauten wird das nachrangige Kapital der privaten Investoren erst an den Projektträger ausgezahlt, wenn eine verbindliche Finanzierungszusage der Bank sowie ein Bauvorbescheid vorliegen und wenn das Grundstück angekauft wurde. Handelt es sich um eine Bestandsimmobilie, muss eine verbindliche Finanzierungszusage der Bank vorliegen, bevor das nachrangige Kapital der privaten Investoren ausgezahlt wird. Weitere Aspekte für die Sicherheit sind:

  • Gewinnabtretung des Projektträgers
  • Abwicklung der Zahlungen durch einen Treuhänder
  • Eigenkapital des Projektträgers
  • Positiver Trend am Immobilienmarkt

Der Projektträger muss bei der finanzierenden Bank ein Bausonderkonto eröffnen, auf das die Erlöse aus dem Projekt fließen. Der Treuhänder, der für die Abwicklung der Zahlung zuständig ist, sperrt für den Projektträger den Zugriff auf das Bausonderkonto, bis die Rückzahlung des vorrangigen Darlehens an die Bank und des nachrangigen Darlehens an die privaten Investoren erfolgt ist. Erst dann darf der Projektträger über das Bausonderkonto verfügen und sich an seinem Gewinn bedienen.

Sind nicht genügend Mittel für die Rückzahlung des Darlehens vorhanden, muss der Projektträger sein Eigenkapital für die Rückzahlung verwenden.

Die Sicherheit kann bei Bestandsimmobilien durch eine Grundschuld erhöht werden. Eine Bürgschaft oder eine Patronatserklärung erhöhen ebenfalls die Sicherheit.

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Bildung der Zinsen für die Projekte bei Exporo

BonusInvestieren Sie in eines oder mehrere Projekte bei Exporo, können Verluste nicht ausgeschlossen werden. Die Projektträger belohnen das mit attraktiven Zinsen, die wesentlich höher sind als für ein Sparbuch, ein Festgeldkonto oder einen offenen Immobilienfonds. Die Rendite für die Investition in Bestandsimmobilien liegt abhängig vom Objekt bei 3 bis 6 Prozent jährlich. Sie wird aus Mietüberschüssen und der Wertsteigerung eines Objekts gezahlt. Bei neuen Projekten, die mit der Investition bei Exporo finanziert werden, liegt die Rendite bei 4 bis 6 Prozent im Jahr.

Die Rendite wird vom Projektträger festgelegt, abhängig von der marktüblichen Zinssituation, vom Projekt und von der Kapitalstruktur. Die Zinsen fallen in der Regel umso höher aus, je mehr vorrangiges Kapital einer Bank vorhanden ist und je geringer der Anteil an nachrangigem Kapital durch private Investoren ist.

Die Zinszahlung erfolgt bei neuen Projekten in der Regel endfällig: Der Zins wird Ihnen am Ende der Laufzeit zusammen mit dem eingezahlten Kapital ausgezahlt. Bei Bestandsimmobilien erfolgt die Zinszahlung quartalsweise oder jährlich.

Bei Exporo können Sie sicher sein, dass Ihr eingezahltes Kapital tatsächlich für das Projekt verwendet wird, das Sie ausgewählt haben. Die Investition ist bei Exporo immer projektgebunden.

Sollte ein Projekt aus verschiedenen Gründen nicht pünktlich fertiggestellt werden, hat das keinen Einfluss auf die Rückzahlung des eingezahlten Kapitals und der Zinsen. Der Projektträger ist verpflichtet, Ihnen das eingezahlte Kapital zuzüglich Zinsen zum vereinbarten Zeitpunkt auszuzahlen.

Der Projektträger kann das eingezahlte Kapital vorzeitig zurückzahlen. Er muss dann auch die kompletten Zinsen vorzeitig auszahlen. 

So erfolgt eine Investition bei Exporo

Innerhalb weniger Minuten können Sie eine Investition bei Exporo vornehmen. Sie wählen ein Projekt aus und können dabei zwischen Bestandsimmobilien und Finanzierung wählen. Bei Bestandsimmobilien beträgt der Mindestbetrag für ein Projekt 1.000 Euro, während er bei der Finanzierung bei nur 500 Euro liegt. Exporo gibt bei den Objekten zur Finanzierung das Finanzierungsziel, das bereits durch Crowdfunding gesammelte Kapital, die Laufzeit und die Rendite an. Mit einem Klick auf den Button „Zum Projekt“ erhalten Sie ausführliche Informationen dazu, darunter auch über die Risikoklasse. Noch mehr Informationen über die Bildung der Exporo Risikoklassen erhalten Sie mit einem Klick auf den Button „Hilfe“.

Um in ein Projekt zu investieren, müssen Sie auf „Jetzt investieren“ klicken. Sind Sie noch nicht bei Exporo registriert, holen Sie dies nach, indem Sie Ihre E-Mail-Adresse angeben. Sie erhalten dann eine E-Mail mit einem Link, den Sie anklicken, um das Anmeldeformular zu öffnen. Füllen Sie dieses Formular mit Ihrem Namen, Ihrer Telefonnummer und Ihrer Wohnanschrift aus. Weiterhin müssen Sie ein Referenzkonto und Ihre Steuer-Identifikationsnummer angeben. Nach erfolgter Registrierung können Sie die Investition vornehmen – bei Exporo geschieht dies immer auf elektronischem Wege. Die Einzahlung können Sie per Überweisung oder im Lastschriftverfahren durchführen. Ist die Investition erfolgt, erhalten Sie vom Projektträger per E-Mail einen Vertrag. Darin verpflichtet sich der Projektträger, den eingezahlten Betrag und die vereinbarten Zinsen zum festgelegten Zeitpunkt zurückzuzahlen. Die Zinsen verändern sich während der Laufzeit nicht, unabhängig von der marktüblichen Zinssituation. Während der Laufzeit können Sie über das eingezahlte Geld nicht verfügen.

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Investition zu attraktiven Konditionen bei Exporo

Exporo zeichnet sich durch attraktive Konditionen aus. Sind Sie bei Exporo registriert, können Sie bereits geringe Beträge investieren und von der Entwicklung von Immobilien profitieren. Die Projektträger gewähren hohe Renditen für eine Investition. Die Exporo Risikoklassen helfen bei der Bewertung des Risikos und bei der Entscheidung für ein Projekt. Um das Risiko zu streuen, ist es sinnvoll, in mehrere Projekte zu investieren. Das kann zeitgleich, aber auch zu unterschiedlichen Zeiten erfolgen. Auf der Plattform von Exporo sind immer Projekte vorhanden, in die investiert werden kann. Neue Projekte kommen von Zeit zu Zeit hinzu. Für die Finanzierung gelten kurze Laufzeiten von 12 bis 36 Monaten.

Exporo ist eine seriöse Plattform. Sie verfügt über eine Lizenz der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin). Bislang hat Exporo 142 Projekte finanziert und ein Kapital von 254,4 Millionen Euro vermittelt. Zurückgezahlt wurden mittlerweile 65,7 Millionen Euro. Die Ausfallquote liegt bei 0 Prozent. Auf der Website informiert Exporo über die bereits finanzierten und zurückgezahlten Projekte.

Exporo bietet einen guten Kundensupport. Ein FAQ auf der Website enthält Antworten auf die am häufigsten gestellten Fragen zu einem Investment. Mit den ausführlichen Informationen auf der Website von Exporo ist Transparenz gewährleistet. Benötigen Sie Hilfe, können Sie die Telefonhotline zum Ortstarif oder das Kontaktformular auf der Website von Exporo nutzen.

Exporo Erfolge
Über Exporo konnten schon zahlreiche Projekte erfolgreich finanziert werden

Fazit: Exporo Risikoklassen zur Einschätzung der Sicherheit

Wenn Sie bei Exporo investieren wollen, helfen Ihnen die Risikoklassen bei der Einschätzung des Risikos. Exporo ist eine Plattform für das Crowdinvesting. Viele private Investoren investieren in ein Projekt und helfen bei der Finanzierung. Sie können bereits Beträge ab 500 Euro investieren und an der Entwicklung von Immobilien partizipieren. Die Projektträger gewähren für Neubauten attraktive Renditen von 4 bis 6 Prozent jährlich. Die Projekte zeichnen sich durch kurze Laufzeiten von 12 bis 36 Monaten aus. Während der Laufzeit eines Projektes können Sie über das eingezahlte Kapital nicht verfügen. Exporo prüft die Projekte in mehreren Stufen. Für die Bewertung des Risikos werden der Standort, das vorrangige und das nachrangige Kapital, der Status von Verkauf oder Vermietung, der Status des Projekts, die Erfahrung des Projektträgers sowie Maßnahmen zur Reduzierung des Risikos herangezogen. Die einzelnen Kriterien werden mit Punkten bewertet. Die Punkte für alle Kriterien werden zusammengezählt. Abhängig von der Gesamtpunktzahl wird die Risikoklasse festgelegt. Das Risiko ist umso geringer, je weniger Punkte vergeben wurden. Die Risikoklasse AA steht für das geringste Risiko, während die Risikoklasse F das höchste Risiko bezeichnet. Exporo weist auf das Verlustrisiko hin. Da es sich bei den Kapitaleinsätzen der privaten Investoren um nachrangiges Kapital handelt, kann ein Totalverlust nicht ausgeschlossen werden.

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Über den Autor: Christian Habeck

Christian Habeck handelt seit mehreren Jahren aktiv an der Börse. Hierbei bevorzugt er die technische Analyse. Darüber hinaus ist er Technik- und Sportbegeistert und betätigt sich leidenschaftlich gern als Autor.

Autor: Christian Habeck

Christian Habeck ist leiden- schaftlicher Autor & seit Jahren an der Börse aktiv, sein besonderes Interesse gilt der technische Analyse.

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