In Immobilien investieren 2020: Crowdinvesting eröffnet neue Möglichkeiten

In Immobilien investieren – der Investitionsprozess 

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Der Immobilienmarkt ist für private Anleger interessant – gerade in Zeiten niedriger Zinsen für klassische Geldanlagen. Wer investieren möchte, muss keine kompletten Immobilien erwerben, keinen Kredit aufnehmen und keine hohen Beträge bezahlen. Alternativen zum Erwerb kompletter Immobilien sind Immobilienfonds und neuerdings das Crowdinvesting. Bei diesen Anlagemöglichkeiten können Sie in Immobilien investieren und geringe Beträge einzahlen. Beim Crowdinvesting investieren viele private Anleger in ein Projekt und gewähren dem Projektträger ein nachrangiges Darlehen. Dieses Crowdinvesting wird auf verschiedenen Internetplattformen angeboten. Privatpersonen können Geld in Immobilien anlegen und gemeinsam vom Immobilienmarkt profitieren. Exporo ist eine Plattform, die das Crowdinvesting anbietet.

  • Beim Crowdinvesting können viele Privatpersonen gemeinsam vom Immobilienmarkt profitieren.
  • Crowdinvesting ermöglicht Investition in Immobilien mit geringen Beträgen.
  • Privatpersonen gewähren beim Crowdinvesting einem Projektträger ein nachrangiges Darlehen.
  • Crowdinvesting verspricht attraktive Zinsen.

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Crowdinvesting in Immobilien – was ist das?

Möchten Sie vom Immobilienmarkt profitieren und keine hohen Beträge einzahlen, können Sie sich am Crowdinvesting beteiligen. Viele private Anleger wählen über eine Internetplattform ein Projekt aus und investieren kleinere Beträge. Sie gewähren dem Projektträger ein nachrangiges Darlehen. Die Idee des Crowdinvestings ist die Kapitalbeschaffung für den Projektträger, zusätzlich zum Darlehen einer Bank. Die Regulierungen der Banken sind strenger geworden, da sie sich gegen einen Zahlungsausfall absichern müssen. Daher nehmen die Banken ein Rating des Darlehensnehmers vor und verlangen eine Eigenkapitalquote zwischen 10 und 40 Prozent. Die Projektträger führen aber meist mehrere Projekte gleichzeitig durch und können nicht ihr gesamtes Eigenkapital für ein Projekt verwenden. Die Banken finanzieren immer seltener ganze Projekte. Mit dem durch Crowdinvesting gesammelten Kapital schließen die Projektträger die Finanzierungslücke zwischen Bankdarlehen und Eigenkapital. Sie verbessern ihre Eigenkapitalquote gegenüber der Bank, schaffen sich mehr finanziellen Spielraum und können ihr Projekt schneller starten. Da es sich beim gesammelten Kapital durch Crowdinvesting um ein Nachrangdarlehen handelt, sind die privaten Anleger, die am Crowdinvesting beteiligt sind, bei der Sicherheit schlechter gestellt als die finanzierende Bank. Im Insolvenzfall des Projektträgers muss der Projektträger zuerst das Darlehen der Bank zurückzahlen, bevor er das Kapital der privaten Investoren bedient. Die geringere Sicherheit für die privaten Anleger belohnen die Projektträger mit attraktiven Zinsen.

Das Investieren in Immobilien in Form von Crowdinvesting ist nicht zu verwechseln mit einem Immobilienfonds, bei dem die Rendite vom Erfolg der Fondsgesellschaft abhängt. Im Gegensatz dazu werden beim Crowdinvesting die Zinsen festgelegt und ändern sich während der Laufzeit des Projekts nicht. 

Exporo Geldanlage
Die Geldanlage bei Exporo erweist sich als unkompliziert

Richtige Plattform für Crowdinvesting finden

Wer Geld in Immobilien investieren und am Crowdinvesting teilnehmen möchte, kann das auf verschiedenen Internetplattformen. Diese dienen als Vermittler zwischen den Immobiliengesellschaften und den privaten Anlegern. Das Crowdinvesting ist für private Anleger und Immobiliengesellschaften gleichermaßen attraktiv. Einige unseriöse Anbieter haben das erkannt und locken mit guten Konditionen, doch warten viele Anleger nach dem Ende der Laufzeit vergeblich auf ihr Geld, da es für dubiose Zwecke verwendet wurde. Möchten Sie am Crowdinvesting teilnehmen, kommt es daher auf die richtige Plattform an. Sie sollten auf verschiedene Kriterien achten:

  • Regulierung durch die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungen (BaFin)
  • Zweckgebundene Verwendung des eingezahlten Kapitals für ein bestimmtes Projekt
  • Hinweis auf mögliche Risiken
  • Umfangreiche Erläuterungen und Antworten auf häufig gestellte Fragen

Besonders wichtig ist die zweckgebundene Verwendung des Nachrangdarlehens. Seriöse Plattformen zeichnen sich durch Transparenz aus und achten darauf, dass das Kapital nur für ein bestimmtes Projekt verwendet wird.

Eine seriöse Plattform für das Crowdinvesting ist Exporo. Das Hamburger Unternehmen bietet viele Projekte an, für die das Nachrangdarlehen zweckgebunden verwendet wird. Exporo verfügt über eine Lizenz der BaFin. Alle Projekte werden nach strengen Kriterien auf ihr Risiko bewertet und in Risikoklassen eingestuft. Zu den Projekten sind ausführliche Informationen vorhanden. Exporo verfügt über ein Siegel vom TÜV und ist Gründungsmitglied im Bundesverband Crowdfunding

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Der Investitionsprozess bei Exporo

Bei Exporo nimmt der Investitionsprozess nur wenige Minuten in Anspruch. Auf der Plattform werden verschiedene Projekte vorgestellt. Die Investition kann in Neubauten erfolgen oder in bestehende Immobilien, die saniert oder umgebaut werden. Bei den Immobilien handelt es sich um Wohnhäuser mit Miet- oder Eigentumswohnungen, Kindertagesstätten, Senioreneinrichtungen und Gewerbeimmobilien in deutschen Städten. Für alle Immobilien finden Sie Angaben zum Finanzierungsziel, zum bereits durch Crowdinvesting gesammelten Kapital, zur jährlichen Rendite und zur Laufzeit. Die Investition kann bei Exporo bereits ab 500 Euro erfolgen. Die Laufzeiten erstrecken sich zwischen 12 und 36 Monaten. Beim Finanzierungsziel sind häufig mehrere Millionen Euro angegeben. Bei Exporo können Sie zusammen mit anderen privaten Anlegern in Immobilien investieren, die sonst nur zahlungskräftigen professionellen Investoren vorbehalten sind. Mit einem Klick auf „Zum Projekt“ finden Sie weitere Angaben über das jeweilige Projekt. Dort wird über Sicherheiten und mit dem Projekt verbundene Risiken informiert. Möchten Sie in dieses Projekt investieren, registrieren Sie sich mit Ihrer E-Mail-Adresse. Kurze Zeit später erhalten Sie eine E-Mail mit einem Link. Diesen Link müssen Sie anklicken, um zum Anmeldeformular zu gelangen, das Sie mit Ihrem Namen, Ihrer Telefonnummer und einem Passwort ausfüllen. Die Investition kann nun erfolgen. Bei Exporo erfolgt die Investition grundsätzlich in elektronischer Form. Geld investieren in Immobilien können Sie, indem Sie eine Überweisung vornehmen oder das Lastschriftverfahren nutzen. Nachdem die Investition erfolgt ist, schickt Ihnen der Projektträger eine E-Mail mit dem Vertrag, den Sie mit der Projektgesellschaft schließen.

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Der Vertrag mit der Projektgesellschaft

Die Projektgesellschaft verpflichtet sich, Ihnen am Ende der Laufzeit den eingezahlten Betrag und die Zinsen zurückzuzahlen. Ein Muster für einen Vertrag können Sie als PDF-Datei abrufen. Im Vertrag sind die Eckdaten für das Projekt enthalten:

  • Zeitpunkt für die Rückzahlung
  • Höhe der Zinsen
  • Formalitäten für die Rückzahlung der Zinsen

Als Vertragspartner können Sie während der Laufzeit nicht über das eingezahlte Geld verfügen. Exporo ist Vermittler zwischen Ihnen und der Projektgesellschaft. Mit Exporo schließen Sie keinen Vertrag ab. Das eingezahlte Geld wird ausschließlich für das ausgewählte Projekt verwendet. Auf der Website von Exporo können Sie sich informieren, wie weit das Projekt bereits fortgeschritten ist und ob es zu Besonderheiten oder Verzögerungen beim Bau kommt. Der Projektträger ist vertraglich dazu verpflichtet, Sie quartalsweise per E-Mail über den Baufortschritt zu informieren.

Verzögert sich die Fertigstellung eines Projekts, muss der Projektträger Ihnen unabhängig davon zum geplanten Zeitpunkt das eingezahlte Geld und die Zinsen zurückzahlen. Der Projektträger hat das Recht, die Rückzahlung bereits vor dem Ende der Laufzeit vorzunehmen. Er muss dann alle anfallenden Zinsen ebenfalls vorzeitig zurückzahlen. Die vorzeitige Rückzahlung führt zu einer besseren Kapitalrendite gegenüber dem fest vereinbarten Zins.

Wird nicht genügend Kapital über das Crowdinvesting gesammelt, kann das Projekt trotzdem starten. Der Zeitraum für die Einzahlung kann verlängert werden. Der Projektträger kann auch ein geringeres Nachrangdarlehen beanspruchen und nach einer alternativen Finanzierungsquelle suchen. Es ist außerdem möglich, dass ein Großinvestor aus dem Netzwerk von Exporo die Finanzierungslücke schließt.

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Die Festlegung der Zinsen bei Exporo

Mit PayPal bezahlenFür jedes Projekt bei Exporo legt der Projektträger die Zinsen fest. Diese sind abhängig von der marktüblichen Zinssituation, von der Nachfrage nach Immobilien, vom Projekt und von der Kapitalstruktur. Die Zinsen für die Projekte bei Exporo liegen zwischen 5 und 6 Prozent. In der Regel fallen die Zinsen höher aus, je größer der Anteil an Fremdkapital von einer Bank ist.

Möchten Sie bei Exporo in Immobilien investieren, können Sie von festen Zinsen profitieren und den zu erwartenden Gewinn zum Ende der Laufzeit kalkulieren. Die Zinsen werden für jedes Projekt festgeschrieben und sind Vertragsbestandteil. Sie ändern sich während der gesamten Laufzeit nicht, unabhängig davon, wie sich die Zinsen am Markt und die Nachfrage nach Immobilien entwickeln. Kommen neue Projekte bei Exporo hinzu, können die Zinsen höher oder niedriger als für Ihr Projekt ausfallen, abhängig davon, wie sich die Situation gestaltet.

Wie die Zinszahlung erfolgt, hängt vom jeweiligen Projekt ab. Für Neubauprojekte sind die Zinsen meist endfällig, sie werden mit Ihrem Kapitaleinsatz ausgezahlt. Bei Bestandsimmobilien können die Zinsen jährlich oder quartalsweise gezahlt werden, sodass Sie am Ende der Laufzeit nur das eingezahlte Kapital und einen Zinsanteil ausgezahlt bekommen. Bei den einzelnen Projekten auf der Website von Exporo sind die Zinsen angegeben. Sie finden zudem Angaben darüber, wie die Zinszahlung für das jeweilige Projekt erfolgt.

Exporo Risikoklassen Projekt
Exporo gibt bei jedem Projekt die dazugehörige Risikoklasse an

Sicherheiten bei der Investition durch Crowdinvesting

SicherheitMöchten Sie investieren in Immobilien, kommt es auf Sicherheiten an. Die Investition in Immobilien durch Crowdinvesting ist eine spekulative Geldanlage. Exporo weist auf die Gefahr von Verlusten hin, doch bestehen andererseits Sicherheiten. Wenn Sie in Immobilien investieren bei Exporo, bekommt der Projektträger das investierte Geld bei Neubauten erst ausgezahlt, wenn eine verbindliche Finanzierungszusage der Bank und ein Bauvorbescheid vorliegen und wenn das Grundstück angekauft wurde. Bei Bestandsimmobilien wird das investierte Geld erst an den Projektträger ausgezahlt, wenn eine Finanzierungszusage der Bank vorliegt. Die Zahlung wird durch einen Treuhänder abgewickelt. Sicherheit ist durch die Gewinnabtretung des Projektträgers gewährleistet. Der Projektträger eröffnet bei der finanzierenden Bank ein Bausonderkonto, auf das die Erlöse aus dem Projekt fließen. Der Treuhänder sperrt den Zugriff für den Projektträger solange, bis das Kapital der Banken und das eingezahlte Kapital der privaten Anleger zurückgezahlt wurden. Bei Bestandsimmobilien kann eine Grundschuld eingetragen werden, die als Sicherheit dient. Auch eine Bürgschaft oder eine Patronatserklärung stellt eine Sicherheit dar. Eine weitere Sicherheit ist das Eigenkapital des Projektträgers. Der Projektträger muss Eigenkapital für die Rückzahlung verwenden, wenn die erwirtschafteten Mittel nicht ausreichen. Möchten Sie Geld investieren in Immobilien, stellt der allgemein positive Trend in Immobilien eine Sicherheit dar. Solange die Nachfrage nach Immobilien gut ist und sogar noch steigen kann, ist damit zu rechnen, dass die Preise ansteigen.

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Mögliche Szenarien, die zu Verlusten führen

Wer investieren in Immobilien möchte, muss mit Verlusten rechnen. Exporo beschreibt auf seiner Plattform mögliche Szenarien, die zu Verlusten führen können. Auch wenn eine sorgfältige Prüfung aller bei Exporo angebotenen Projekte erfolgt, kann es aus verschiedenen Gründen zu Verlusten kommen.

Sollte die Plattform einmal nicht mehr bestehen, da es zu einer Insolvenz von Exporo gekommen ist, hat das auf Ihre Investition keinen Einfluss. Da Sie keinen Vertrag mit Exporo, sondern mit dem Projektträger abschließen, erhalten Sie das eingezahlte Kapital und die Zinsen trotzdem zurückgezahlt.

Eine Insolvenz des Projektträgers führt indes zu Verlusten und kann sogar einen Totalverlust zur Folge haben, wenn nicht genügend Masse vorhanden ist, um die Einzahlungen der privaten Anleger als nachrangiges Darlehen zurückzuzahlen.

Investieren Sie in Immobilien, kann es bei Neubauten und bei Bestandsimmobilien zu Verlusten kommen, wenn sich die Baukosten signifikant erhöhen. Gründe dafür können Fehlkalkulationen oder Insolvenzen von am Bau beteiligten Handwerksbetrieben sein. Geht die Nachfrage nach Immobilien zurück, kann sich das auf Ihr Projekt auswirken und Verluste nach sich ziehen. Wohnungen können dann nicht zum ursprünglich kalkulierten Preis verkauft oder vermietet werden.

Bei Bestandsimmobilien können Veränderungen am baulichen Umfeld zu Verlusten führen. Wird das Umfeld für das Wohnen unattraktiv, da beispielsweise eine Kläranlage errichtet wird, fühlen sich die Mieter beeinträchtigt und ziehen aus. Es wird schwer, neue Mieter zu finden. Die Immobilie muss mit Verlust verkauft werden, was sich auf Ihre Einzahlung auswirkt.

Einteilung in Risikoklassen bei Exporo

Bei Exporo erleichtern Ihnen Risikoklassen die Entscheidung, ob Sie Geld investieren in Immobilien. Jedes Projekt wird nach dem Vieraugenprinzip in mehreren Stufen von den Experten von Exporo bewertet. Für die Ermittlung der Risikoklasse werden herangezogen:

  • Standort
  • Vorrangige und nachrangige Kapitalverteilung
  • Stand von Vermietung oder Verkauf
  • Baulicher Status
  • Erfahrung des Projektentwicklers
  • Maßnahmen zur Reduzierung des Risikos

Für jedes Kriterium werden Punkte vergeben. Je mehr Punkte vorhanden sind, desto größer ist das Risiko. Die Punkte für die einzelnen Kriterien werden zusammengezählt. Die Risikoklasse wird anhand der Gesamtpunktzahl vergeben. Bei Exporo gelten die Risikoklassen von AA für das geringste Risiko bis F für das höchste Risiko.

Der Standort spielt bei der Bewertung des Risikos eine wichtige Rolle. Ein Standort in Citylage mit einer gut ausgebauten Infrastruktur bedeutet ein geringes Risiko. Eine hohe Quote an Fremdkapital einer Bank stellt ein höheres Risiko dar. Das Risiko ist umso geringer, je mehr Wohnungen bereits verkauft oder vermietet sind. Mit dem Verkauf bzw. der Vermietung kann bereits nach Erteilung der Baugenehmigung begonnen werden. Für Bestandsimmobilien, an denen nur wenige Arbeiten auszuführen sind, gilt ein geringeres Risiko als für Neubauten. Bei Neubauten in der frühen Phase ist das Risiko am höchsten. Hat der Projektentwickler bereits umfangreiche Erfahrungen, stellt das ein geringes Risiko dar. Als Maßnahmen zur Reduzierung des Risikos gelten die Eintragung einer Grundschuld, aber auch eine Bürgschaft oder eine Patronatserklärung. Zu jedem Projekt können Sie sich bei Exporo über die Kriterien für die Risikobewertung und die dafür vergebenen Punkte informieren.

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In Immobilien investieren – die Risikostreuung

So wie bei anderen spekulativen Geldanlagen sollten Sie auch bei Immobilien auf die Risikostreuung achten. Sie können auf mehreren Plattformen für das Crowdfunding in Immobilien investieren, doch sollten Sie darauf achten, dass diese seriös sind. Bei Exporo können Sie das Risiko streuen, indem Sie in mehrere Projekte investieren. Auf der Plattform von Exporo finden Sie immer viele Projekte, sodass Sie in mehrere gleichzeitig investieren können. Sie können außerdem zeitversetzt Geld investieren in Immobilien. Haben Sie in ein Projekt investiert und ist dieses bereits am Laufen, können Sie das nächste Projekt auswählen und investieren.

Bei Exporo können Sie in die Projekte unterschiedlich hohe Beträge investieren, um das Risiko zu streuen. Eine gute Risikostreuung ist ebenso mit der Investition in Neubauten und in Bestandsimmobilien gewährleistet, da Bestandsimmobilien oft ein geringeres Risiko darstellen als Neubauten. Das Risiko können Sie außerdem streuen, indem Sie sich für Immobilien mit längerer und mit kürzerer Laufzeit entscheiden. 

Zahlen Sie für die einzelnen Projekte nur geringe Beträge ein, gelingt Ihnen eine gute Risikostreuung. Sie gewähren mehreren Immobiliengesellschaften ein nachrangiges Darlehen, erhalten die eingezahlten Beträge zu unterschiedlichen Zeitpunkten ausgezahlt und sichern sich attraktive Zinsen.

Exporo bietet eine weitere Möglichkeit, um zu investieren in Immobilien. Neuerdings können Sie Wertpapiere erwerben und sich an der Finanzierung von Immobilien beteiligen.

Einige Plattformen, bei denen Sie über Crowdfunding in Geld investieren in Immobilien, bieten Ihnen eine Beteiligung an den Mieten oder am Verkaufserlös an. Auch hier sollten Sie auf das Risiko achten.

Exporo Risikoklassen
Die Risikoklassen bei Exporo in der Übersicht

Fazit: In Immobilien investieren und geringe Beträge einzahlen beim Crowdfunding

Die Investition in Immobilien verspricht gute Renditen, da die Nachfrage noch immer groß ist. Sie müssen keine hohen Beträge anlegen, da Sie bei der Einzahlung in einen Immobilienfonds oder beim Crowdinvesting bereits mit niedrigen Beträgen vom Immobilienmarkt profitieren können. Das Crowdinvesting zeichnet sich durch bessere Zinsen als Immobilienfonds aus. Im Gegensatz zu einem Immobilienfonds werden die Zinsen beim Crowdinvesting für ein Projekt festgeschrieben und bleiben während des gesamten Anlagezeitraums unverändert. Die Zinsen sind beim Crowdinvesting nicht vom Erfolg einer Fondsgesellschaft abhängig. Möchten Sie gemeinsam mit anderen Anlegern vom Immobilienmarkt profitieren, kommt es auf die richtige Plattform für das Crowdinvesting an. Eine seriöse Plattform ist Exporo. Dort können Sie in Neubauten und in Bestandsimmobilien investieren. Möchten Sie Geld investieren in Immobilien, müssen Sie sich registrieren und dann ein Projekt auswählen, für das Sie eine Einzahlung leisten. Während der Laufzeit können Sie über das eingezahlte Geld nicht verfügen. Sie schließen einen Vertrag mit dem Projektträger ab, der sich verpflichtet, Ihnen am Ende der Laufzeit den eingezahlten Betrag und die Zinsen zurückzuzahlen. Möchten Sie investieren in Immobilien, kann ein Verlustrisiko nicht ausgeschlossen werden. Es kann auch zu einem Totalverlust kommen. Exporo informiert über solche Gefahren.

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Über den Autor: Christian Habeck

Christian Habeck handelt seit mehreren Jahren aktiv an der Börse. Hierbei bevorzugt er die technische Analyse. Darüber hinaus ist er Technik- und Sportbegeistert und betätigt sich leidenschaftlich gern als Autor.

Autor: Christian Habeck

Christian Habeck ist leiden- schaftlicher Autor & seit Jahren an der Börse aktiv, sein besonderes Interesse gilt der technische Analyse.

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