Mehr Haus fürs Geld – Vergleich der Kreditangebote kann eine Menge Geld sparen oder ein größeres Haus bedeuten

Dank historischer Leitzinssenkung sind die Finanzierungsbedingungen für Immobilienkäufer nach wie vor günstig. In den vergangenen Tagen zeigten sich die Konditionen für Darlehen auf einem historischen Allzeittief. Bei den günstigsten Anbietern sind zehnjährige Immobilienfinanzierungen ab rund 1,6 Prozent erhältlich. Ein Großteil der Immobilienkäufer erhält eine Finanzierung für 10 Jahre ab etwa 1,8 Prozent, wenn der Eigenkapitaleinsatz optimal ist, sagt Michael Goris, der Vorstandsvorsitzende der Interhyp AG in einer Presseverlautbarung seines Unternehmens.  

baukredit_thumbZinsniveau bleibt niedrig

Die Europäische Zentralbank (EZB) hat bei ihrer Sitzung am 4. September 2014 eine weitere Senkung des Leitzinses von 0,15 Prozent auf 0,05 Prozent beschlossen. Grund hierfür ist die anhaltende Konjunkturflaute. Auch den Kauf von Unternehmenskrediten hat die EZB für die Zukunft angekündigt. Die Frankfurter Währungshüter wollen so die Wirtschaft noch stärker beleben und die Deflation bekämpfen. Bis die Märkte jedoch an Wachstum glauben und es eine Trendwende am Zinsmarkt gibt, werden vor allem die Tagesnachrichten das Zinsniveau beeinflussen und zu Konditionsausschlägen führen. Aktuell erweisen sich sowohl die Ukraine-Krise als auch die zunehmenden wirtschaftlichen Probleme Frankreichs als schwer berechenbare Faktoren, so Goris. Käufer von Immobilien mit einem konkreten Kaufvorhaben sollten deshalb ihre Finanzierung jetzt festzurren und nicht auf noch günstigere Finanzierungsbedingungen warten.

Baufinanzierungskunden profitierten in den vergangenen Jahren von der Sonderrolle die Deutschland eingenommen hat. Das könnte sich jetzt allerdings ändern: Unter dem immer schlechteren Zustand Frankreichs wird Deutschland als Exportnation ebenso wie unter der Ukraine-Krise leiden. Dadurch wiederum könnten Anleger künftig weniger in deutsche Staatsanleihen investieren, die in der Vergangenheit stets gefragt waren. Die Folge wären steigende Renditen bei deutschen Staatsanleihen und Pfandbriefen, die eine wichtige Rolle in der Refinanzierung von Immobilienkrediten spielen. Doch selbst wenn die Konditionen für Immobilienfinanzierungen um einige Prozentpunkte steigen sollten: Baugeld wird auch im bevorstehenden Herbst vergleichsweise günstig bleiben. 

Vielfach liegen die aktuellen Zehnjahres-Konditionen für Darlehen bei rund 1,8 Prozent effektivem Jahreszins. Und für eine monatliche Rate von 1.000 Euro, was man auch schnell für die Miete einer Wohnung ausgeben muss, lässt sich mit dem genannten Zinssatz ein Darlehen über knapp 315.000 Euro abbezahlen. Hat man ein wenig Eigenkapital, lässt sich damit schon ein eigenes Haus finanzieren.

 Konditionen variieren Benchmarken Sie Ihre Hausbank

Trotz der Niedrigzinsphase sollten Sie die Kreditangebote von Banken, Vermittlern oder Versicherern sehr genau geprüft werden. Die Konditionen sind höchst unterschiedlich. Vor allem die Hausbanken steigen gerne bei ihren Kunden erst einmal mit höheren Konditionen ein man ist ja bereits Kunde und genießt ein gewisses Vertrauen.

Für einen Immobilienkredit mit zehnjähriger Zinsbindung müssen nach dem Index der FMH-Finanzberatung (http://fmh-index.fmh-rechner.de/fmh-index/ueberblick/) durchschnittlich zwei Prozent an Zinsen gezahlt werden. Vor 20 Jahren lag der Zinssatz bei neun Prozent. Wer sich die niedrigen Zinsen für eine längere Zeit sichern möchte, der zahlt bei einer 15-jährigen Zinsbindung etwa 2,5 Prozent. Bei 20 Jahren sind es 2,7.

Finanzexperten gehen nicht davon aus, dass sich an den niedrigen Zinsen mittelfristig etwas ändern wird. Vor allem Eigennutzer sollten sich das historisch niedrige Zinsniveau mit möglichst langen Zinsbindungen sichern.

Die richtige Wahl eines Immobilienkredits kann zehntausende Euro sparen, berichtet die Zeitschrift Finanztest. Wer sich für einen Wohnungskauf 200.000 Euro mit 20 Jahren Zinsbindung leiht, kann je nach Angebot insgesamt 40.000 Euro sparen. Auch wenn die Zinsen im Allgemeinen derzeit sehr niedrig lägen, sei das nicht bei jeder einzelnen Bank der Fall. Deshalb müssten Interessenten stets vergleichen, so der Rat des Magazins.

Beim Kredit-Check für die September-Ausgabehttp://www.test.de/Immobilienkredit-Die-Superzinsen-richtig-nutzen-4741805-0/ war jeweils ein Darlehen über 160.000 Euro mit einer Tilgung von 2 Prozent im Jahr die Vergleichsbasis. Der günstigste Effektivzins bei einer Zinsbindung über zehn Jahre lag bei überregionalen Anbietern bei 1,83 Prozent. Nur ein regionaler Anbieter war mit 1,69 Prozent noch günstiger. Der teuerste Anbieter verlangte 2,67 Prozent.

Wurden die Zinsen über 15 Jahre festgelegt, lag der günstigste Effektivzins überregionaler Anbieter nach Angaben der Finanztest-Experten bei 2,43 Prozent. Regional ging es mit 2,41 Prozent in einem Fall noch günstiger. Der teuerste Anbieter verlangte 3,24 Prozent. Betrug der festgelegte Zeitraum 20 Jahre, lag die Spanne zwischen 2,55 und 4,13 Prozent.

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Zinskonditionen sind aber nicht alles

Bei der Wahl des richtigen Kredites sollten Sie allerdings nicht nur auf die Zinssätze achten, die in den Hochglanzbroschüren der Anbieter abgedruckt sind. Es gibt weitere Kriterien für die Wahl des richtigen Angebotes:

1. Sondertilgungsmöglichkeiten halten Sie finanziell flexibel. Wenn Sie eine Gehaltsprämie oder andere Finanzzuflüsse zur Tilgung nutzen wollen ist es wichtig, sich diese Möglichkeiten auch vertraglich gesichert zu haben. In der Regel hat die Gewährung von Sondertilgungsmöglichkeiten einen Einfluss auf den angebotenen Zinssatz. Beim Vergleich dieser sollte man darauf achten, um nicht Äpfel mit Birnen zu vergleichen.

2. Wie lange ist Ihr Kredit frei von Bereitstellungszinsen? In der Regel ist die Bereitstellung der Kreditsumme für einen gewissen Zeitraum kostenfrei. Sie endet aber nach 1 bis 6 Monaten. Wichtig ist dies, wenn Sie die Summe nicht wie beim Kauf einer gebrauchten Immobilie – sofort und in einer Summe benötigen, sondern in Teilsummen über einen gewissen Zeitraum, wie beim Bau einer neuen Immobilie.

3. Schaffen Sie sich mehr Sicherheit mit dem Verzicht auf eine Abtretungsklausel. Ohne diese kann Ihr Kreditgeber den Finanzierungsvertrag einfach an Investoren verkaufen. Ein Verkauf Ihres Kredites bedeutet für Sie meist eine Verschlechterung der Konditionen oder gar Ihr finanzielles Aus.

4. Planen Sie früh und nutzen eventuell ein Forward Darlehen. Mit einem Forward Darlehen sichern Sie sich die Konditionen für die Zukunft. Dies geht in der Regel über 36 Monate und ist nicht nur bei einer Anschlussfinanzierung ratsam. 

5. Bringen Sie genügend Eigenkapital mit. Je nach Anteil Ihres Eigenkapitals gewähren Ihnen Banken unterschiedliche Zinssätze. Vergleichen Sie auch diese Sätze mit verschiedenen Eigenkapitalquoten Sie sollten überlegen, nicht Ihr gesamtes Erspartes mit einzubringen, sondern als Reserve auch etwas zurückhalten.

6. Vergleichen Sie den effektiven Jahreszins. Dieser berücksichtigt sämtliche Nebenkosten wie Bearbeitungsgebühren und die Zins- und Tilgungsverrechnung auf Ihrem Kreditkonto.

7. Bestimmen Sie Ihre Tilgungsquote mit Bedacht. In der jetzigen Niedrigzinsphase sollte man den Anteil, den man derzeit am Zins spart direkt mit in die Tilgung legen. Diese sollte bei 2 bis 3 Prozent liegen. Wer nur 1 Prozent tilgen kann, sollte sich grundsätzlich über die Höhe seiner Finanzierung Gedanken machen.

8. Fünf, zehn oder sogar fünfzehn oder zwanzig Jahre Laufzeit? Welche Laufzeit der Zinsfestschreibung ist für mich die richtige? Grundsätzlich sollte man in Niedrigzinsphasen eine möglichst lange Laufzeit wählen. Das macht Ihre Finanzierung sicher und planbar. Wenn Sie allerdings jetzt schon wissen, dass Ihnen z.B. in 8 Jahren eine Lebensversicherung ausgezahlt wird, die Sie zur Tilgung einsetzen wollen, wählen Sie nur diese 8 oder 10 Jahre als Laufzeit für Ihren Kredit.

Jetzt Kaufen statt warten

Die Finanztest“-Experten empfehlen, die Zinsen möglichst für 15 oder 20 Jahre festzulegen. Das koste zwar zunächst etwas mehr, biete jedoch auch mehr Sicherheit. Nach zehn Jahren könnten die langfristigen Kredite mit sechs Monaten Frist gekündigt werden, falls dies sinnvoll erscheine. Zugleich sollten die niedrigen Zinsen genutzt werden, um den Kredit möglichst schnell abzubezahlen.

Grundsätzlich sind die Zeiten günstig für den Immobilienkauf. Wer jetzt Interesse habe und es sich leisten könne, solle kaufen – irgendwann würden die Zinsen wieder anziehen, so die Zeitschrift Finanztest. Zudem könnten die Preise gerade in Ballungsräumen weiter steigen, sodass Wohnungen oder Häuser, die heute noch erschwinglich erschienen, in einigen Jahren unbezahlbar würden. Die meisten Kreditnehmer sollten Eigenkapital von mindestens 20 Prozent des Kaufpreises mitbringen. Ob sich Immobilien als reine Geldanlage lohnen, sollte kritisch geprüft werden. Sie binden damit langfristig Kapital und reduzieren Ihren Spielraum für alternative Anlagemöglichkeiten. Wohnung oder Haus bringen nur in ordentlicher Lage eine regelmäßige Rendite in Form von Mieteinnahmen. Einen Wertzuwachs der Immobilie selbst sollte man nicht fest einplanen. Nur Immobilien in Wachstumsregionen bieten eine solide Wertentwicklung. In vielen ländlichen Regionen und strukturschwachen Gebieten gehen die Preise wegen der schrumpfenden Bevölkerung schon spürbar zurück.

Insgesamt hat man die Qual der Wahl. Auch in Zeiten von Magerzinsen müssen Sie die Kreditkonditionen sorgsam überprüfen.

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